О передаче многоквартирного дома в управление

 

В соответствии со ст. 36 ЖК, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, общее имущество в многоквартирных домах находится в общей долевой собственности всех собственников помещений. Законодательство РФ не предусматривает передачу многоквартирного дома, как объекта недвижимого имущества и частью 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

 Управлением считается процесс воздействия субъекта управления на объект управления в целях обеспечения последнему эффективного функционирования и развития. В случае создания на многоквартирном доме ТСЖ с момента его государственной регистрации ТСЖ обязано приступить к управлению многоквартирным домом.

   В соответствии с этим организация, ранее осуществлявшая управление и техническое обслуживание многоквартирного дома должна передать техническую и бухгалтерскую документацию, так как с момента приемки-передачи дома в управление, с постановкой на технический учёт, ТСЖ несет ответственность за обеспечение надлежащей технической эксплуатации дома.

  Постановление ГК РФ по строительству и ЖКК от 27.09.2003 г. №170 Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда определяет требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда и техническую документацию, которая должна быть в ТСЖ.

  К ней относится перечень документации, относящейся к документации длительного хранения в том числе:  

- план участка с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;  

- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом;  

- акты приемки жилого дома от строительных организаций;  

- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; 

- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо , электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);  

- паспорт лифтового хозяйства;  

- паспорт на жилой дом и земельный участок.  

В перечень документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят следующие документы:

- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;  

- акты технических осмотров;  

- протоколы измерения сопротивления электросетей.  

В письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 г. № 14316-РМ/07 "О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления" определено, что целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Письмо Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 г. № 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" утверждает, что техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.  

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. 24 и п. 26 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме" утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491.  

Однако в настоящее время ни один из перечисленных документов, к сожалению, не передается при передаче многоквартирных домов в управление ТСЖ от ранее управляющих домом организаций. В связи с тем, что отсутствует техническая документация, в бухгалтерской отчетности присутствуют многочисленные неточности, нет точных данных по собственникам, сроки передачи домов обычно затягиваются. Зачастую некоторыми управляющими компании делается это преднамеренно.  

Естественно при отсутствии технической документации, на основании которой производятся расчеты и оплата за услуги, отсутствие документов, определяющих границы балансовой принадлежности ТСЖ не имеет возможности заключить договора с поставщиками коммунальных услуг. Не представляется также возможным составить перечень общего имущества многоквартирного дома, т.к. отсутствует техническая документация с обозначением границ собственности на жилые и нежилые помещения, а также на инженерное оборудование, которое предназначено для обслуживания более чем одного помещения или для всего многоквартирного дома. А ведь исключение нежилых помещений из общей схемы учёта по многоквартирному дому, не дает возможности ТСЖ использовать нежилые помещения, в жилом доме, в целях поддержания его в нормальном функционировании.